深圳客撑起临深楼市“半边天”

时间: 2021-09-16 18:56    来源: 未知   
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  伴随珠三角一体化,深莞惠经济圈融合乃大势所趋,住在东莞、就业在深圳已成为时代潮流。近年来,东莞临近深圳的各镇区政府主动适应新的发展趋势,以扎实和迅速的行动承接深圳的辐射,为深圳做好配套服务,力争在珠三角都市圈和粤港澳优质生活圈中,扮演重要角色。

  为了深圳这个大市场,东莞临近深圳的各镇区楼盘加入了激烈的市场争夺战,竞争者包括塘厦、凤岗、松山湖、长安、黄江等兄弟镇区。从地理位置来说,东莞临近深圳的各镇区称得上是深莞惠的弧形中心区,毗邻深圳特区,并由此获得了先机。在东莞临近深圳的镇区房地产板块,深圳客占了半壁江山。目前临深片区楼盘销售状况显示,来自深圳的客户占了六七成。

  业内观察人士认为,深圳客一路向北,东莞临近深圳片区的楼盘,每每成为深圳客争购的目标,融城趋势明显;与此同时,深圳限购后,深圳消费者买车除了在深圳摇号或拍牌外,会到东莞等周边城市买车上牌。房车这两大市场的全面对接,也加快了深莞一体化进程。

  凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头等山区片镇街,位于深莞惠铁三角弧形中心区域,被誉为东莞的“东大门”和“南大门”。

  地产界人士表示,2006年以前,鲜有外来投资者投资东莞房地产,从2006年下半年开始到2012年以前,深圳客来东莞是以投资为主。从2009年开始到2012年,大量的深圳客来到东莞山区片投资,山区片得到了快速发展,让该片区房价从当年的4000多元/平方米涨到现在的10000多元/平方米。

  “现在越来越多的深圳客选择在东莞的山区片购房,其中,塘厦、凤岗等地是以买房居住为主,较少炒房投机。很多深圳客白天在深圳上班,晚上就住在塘厦、凤岗。”东莞房地产协会秘书长陈骏良介绍,“为了吸引深圳客,很多山区片开发商的营销中心都建在深圳,广告投放也以深圳为主。”

  业内人士估算,深圳客目前主要集中在塘厦、凤岗、黄江、樟木头、清溪等地,主要是以山区片为主,其中,塘厦、凤岗的深圳客比重达到六七成之多,黄江、樟木头的深圳客比重达到五成左右,松山湖达到三成左右。

  近三年,临深片区一直是整个东莞楼市的焦点,充足的供应和旺盛的成交,令该片区楼市呈现供销两旺的好景象,也吸引了业界的关注。记者走访多个临深片区楼盘获悉,深圳客到东莞购房以自住为目的比例逐步上升。

  在此背景下,临深片区迎来更多房企进驻,品牌房企开始持续拓展临深片区其他区域,碧桂园、金地、保利等品牌房企相继进驻黄江、樟木头、清溪等非临深核心区域。

  据东莞中原地产数据研究机构显示,从今年上半年片区的供需来看,山区片的供需量依然位居东莞七大片区的首位。

  深圳客进入东莞楼市推动成交量上升的同时,也推高了东莞房价。特别是深圳客青睐的临深片区第一站凤岗镇。今年6月,深圳一手住宅均价已上涨到30713元/平方米,深圳客外溢到莞置业,临深片区房价迅速上涨至“万字头”。在这些受到深圳客青睐的镇区当中,价格上涨最为疯狂的便是东莞凤岗镇。

  凤岗是最早引入深圳客的区域,区域价值也受到了深圳购房者的认可,受深圳客的影响最大。去年,深圳房价下降,凤岗楼盘也曾下调价格,而今年深圳房价上涨迅速,凤岗房价也随之上涨,特别是7月,房价突然飙升,个别楼盘涨价近50%,直接推高凤岗楼价,均价升至13488元/平方米。

  今年7月,东莞住宅成交价格为10077元/平方米,与6月基本持平,已连续两个月突破万元大关。业内人士表示,东莞楼市区域分化现象严重。其中,在深圳客溢入的带动下,近期东莞临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行。

  对此,东莞中原市场研究部有关人士分析认为,房价上涨的动力主要来自于临深片区,在深圳客溢入的带动下,临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行,如名流印象花园本月洋房网签均价环比大涨33%,三正·瑞士半山环比上涨30%,益田大运城邦上涨幅度达48%,均价达2万元/平方米。

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,按套数排序,7月东莞住宅成交前十区域以临深片区及松山湖片区为主,其中凤岗镇以近1000套排名第一,占据市场13%份额。从7月成交金额前十楼盘来看,区域特征非常明显,高度集中于临深片区。其中凤岗3个盘,樟木头2个盘,清溪1个盘。

  今年4月至5月,凤岗楼市曾经连续7周夺得东莞32镇街住宅销量(套数)排行榜冠军。“凤岗楼市成交持续火爆,主要是因为深圳客外溢现象比以前更加明显。”三正地产副总经理李启清说道。据了解,三正地产在凤岗有两个楼盘在售,即三正·瑞士半山和三正·卧龙山一号。

  与凤岗镇一路之隔的深圳龙华板块房价已经破四万元了,越来越多的深圳人只能到周边寻觅买得起的房子,而凤岗非常宜居,受到了很多深圳人的青睐。

  三正地产副总经理李启清认为,最近凤岗楼市成交突飞猛进,是深圳客大规模涌进所致。深圳房价不断高涨,而凤岗的房价只有10000多元/平方米,自然都涌到凤岗买房。

  李启清认为,凤岗楼市正处在有史以来最好的时候,今后,随着“莞深一体化”和交通设施的完善,将会有越来越多的深圳人到凤岗置业,凤岗楼市会越来越好。

  李启清表示,最近几个月,楼市利好政策一波波出来,使得深圳楼市迅速升温,新盘经常出现“日光盘”,新房价格上涨非常快,如龙华板块的房价已从去年的20000多元/平方米上升到了现在的40000多元/平方米。而且,深圳楼市早已进入二手房时代,如今很多二手房业主大幅提价,深圳市中心区的二手房价格已普遍涨到四五万元每平方米。“深圳不断高涨的房价,将大量购买力挤压到了凤岗。”

  东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也持相同观点。“‘3·30新政’,央行5月10日宣布降息,这一轮政策,大部分城市都反应温和,唯有深圳,反应特别激烈,不仅成交量飙升,房价也出现飙升,使得很多深圳置业者感到压力山大,只能瞄向深圳周边城市,其中不少人外溢到了凤岗。”

  对于在凤岗置业的深圳人,业内人士表示,目前有的小区的商品房超七成是卖给深圳人的,这两年,多数置业的深圳人以自住为主。李启清介绍,三正·瑞士半山客户70%以上是龙岗、罗湖、福田客户,而本地客户仅占20%左右,其他10%为其他区域客户。

  “凤岗其实是一个投资、自住都比较相宜的地方,2005年以前,凤岗的地产开发并不活跃,基本以内需为主,2005年之后,三正·卧龙山、佳兆业·水岸山城和蓝山·锦湾花园等项目开始有意识地在深圳市场进行推广,使得凤岗变成了深圳的后花园。2005年之后的几年,深圳客来凤岗买房以投资为主。”天为地产总经理李宝柱表示,2011年起,凤岗市场中深圳投资、投机客开始逐渐减少。

  车德锐表示,凤岗与深圳紧紧地连在一起,同深圳的龙岗、龙华都非常接近,在珠三角一体化的大背景下,“凤岗向南、深圳向北”这一总体发展趋势是不可逆转的,凤岗正与深圳共享同一个都市平台,今后到凤岗买房自住的深圳人将会越来越多。

  今年6月,临深片区东莞塘厦镇有楼盘开盘推221套住宅,当天全部售罄,东莞楼市再现“日光盘”。在深圳客的助推下,东莞楼市持续火热。6月20日,位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99—142平方米三房、四房产品,开盘当天全部售罄,均价约9500元/平方米,成为今年首个“日光盘”,据透露,当天签约的购房者当中,有超过五成来自深圳。瑞峰置业市场研究部介绍,深圳楼市火热,房价上涨,助推了东莞楼市升温,莞深双城融城加速,深圳北片区受热捧,带动了临深片区楼市,因此在临深片区出现了“日光盘”。

  “临深片区”的塘厦镇,一直是东莞房地产市场最引人注目的一个区域,作为东莞楼市发展相对成熟的热点区域,云集了万科、金地、中信、碧桂园等全国品牌开发商,也正是这些品牌地产搅热了塘厦片区的楼市,房价一直处于东莞的高位。

  塘厦作为东莞经济发达镇区,经济水平毫无疑问位列东莞各镇前茅。镇区产业经济发达,大约有53万常住人口,塘厦本地人以及企业高管、老板成为当地购买力的一部分。当然这些购买力远远不足以使塘厦市场供销两旺。

  塘厦房地产市场购买力中不可忽视的一支主力,正是“深圳客”。从近两年来看,塘厦的楼市在万科、碧桂园、中信等品牌开发商的共同推动下,区域成交十分活跃,很大的驱动力在于深圳客的庞大需求,使得该板块的土地价值和楼价节节飙升。

  同样是依靠“港商北拓建房,港人买房度假”起步的黄江房地产,虽然未能像樟木头“小香港”或常平楼市那样,早早成为港客购房的主要目的地,但是它凭借自身的后发优势,终于用10多年的时间完成了在区域楼市竞争中的华丽转身,并在近年成为炙手可热的房地产新兴板块,引得地产大鳄争相进驻,再度挑起“莞深同城生活”重任。

  一直以来,黄江并非塘厦、长安那样,是深港客异地置业的“第一班车”,尽管黄江楼盘也以深圳客户为主,但表现往往不如更加靠近深圳的凤岗镇,随着在深圳生活的压力加大,使得一波又一波的深圳年轻人北上东进,异地买房,加上开发商开始重视黄江区域的价值,纷纷驻兵,金地、花样年、碧桂园三家在莞深高速口都布局了项目。时至今日,各大地产旗下山水豪宅开始崭露头角,黄江楼市也迎来区域发展的新方向。

  据东莞中原数据分析,在洋房成交方面,临深片区不再只是凤岗镇、塘厦镇,今年5月,黄江镇楼盘以绝对优势占据前两名。其中蜜糖以周成交71套成绩,夺榜首;碧桂园翡翠山则以65套成绩,排行第二。

  相较均价三万至四万元每平方米的深圳,黄江、塘厦、凤岗等镇区,实属价格洼地。南方日报记者实地走访楼盘获悉,在住宅供不应求的大背景下,今年凤岗、塘厦等临深楼盘接连涨价,多个楼盘项目售卖半年时间暴涨5000-6000元/平方米,涨幅达50%,远超东莞中心城区豪宅楼盘的售价。

  其中,黄江被誉为是最有潜力的片区。随着城轨线路的开通,交通干道的完善,黄江可以说是未来莞深两地接驳的极佳板块,而当前,该区域房价在临深片区中仍处中游。目前来说,黄江在售楼盘不多,较有保值性且主要面向刚需客户。

  记者踩盘发现,地处黄江中心的风度盛荟销售中心人头涌涌,连本应冷清的工作日也迎来不少看房者。专门从深圳过来看房的洪女士对记者表示:“我从龙华来风度盛荟楼盘,上高速方便得很。临深片区作为深圳住房的外溢区域,我相信各方面配套会越来越好,买这里没错!” 开发商表示,按照目前深圳楼市的状况,价格仍然会在相当长的一段时间保持坚挺,这使得临深片区从以往的一两家独大转变为向纵深发展,像黄江、清溪这样的临深片区,未来或许将接过塘厦和凤岗的接力棒,后发先至。返回搜狐,查看更多


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